一文講清:房屋漏水到底找樓上、物業,還是開發商?

2022年02月18日10:37        蘇米      法律咨詢     我要評論

一文講清:房屋漏水到底找樓上、物業,還是開發商?

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金窩銀窩不如自己的小窩

搬進新家美滋滋

可是一到下雨天

屋外“嘩啦啦”

屋里竟然“淅瀝瀝”

找開發商、物業、樓上住戶難上加難

先來看看房屋漏水的常見情況

1.外墻、屋頂漏水

一般是因開放商在修建房屋時埋下的隱患,導致建筑物存在質量問題。

2. 室內漏水

(1)房屋年限較久,防水材料老舊,造成的漏水

(2)樓上的住戶在進行房屋裝修、使用過程中,因裝修破壞或操作不當致漏水

(3)因防水工程施工不到位引起漏水

1

外墻、屋頂漏水

案例

李女士是某小區的頂樓住戶,梅雨季節每到下雨天屋內就漏雨。李女士該如何救濟?

如果李女士房屋系屋面漏水,且距離竣工時間不滿5年,根據《建設工程質量管理條例》第 40 條規定,在正常使用條件下,有防水要求的衛生間、房間及外墻面等建設工程的最低保修期限為 5 年,房屋未超過保修期,應該由房屋開發商負責保修。此時物業公司的職責是向開發商報告,幫助協調業主與開發商之間的關系。

如果李女士所購房屋超過5年保修期的,屋頂、外墻維修屬于《民法典》明確規定的維修資金使用項目,外墻、屋頂屬于共用部位,可由物業公司負責并應動用公共維修資金解決。

案例

劉先生是某小區業主,入住后按時繳納物業費,后因屋頂漏水,認為物業公司收費過高,且未履行維修義務,服務不到位,拒絕繳納物業費,物業公司多次索要無果,將劉先生訴至法院,請求判令劉先生支付物業費及利息合計1.3萬余元。

法院審理認為,劉先生拖欠物業費的情況確實存在,物業公司也確實提供了物業服務,劉先生已經繳納的物業費,應視為對物業公司收費標準的認可。屋頂漏水不在物業管理范疇內,業主以此拒交物業費,法院不予支持。判決劉先生支付物業公司物業費1.2萬余元。

業主不能以房屋漏水為由拒付物業管理費。因業主拒付物業管理費的理由不屬于物業公司的義務范圍的,業主應當按照物業合同約定給付物業管理費和滯納金。

2

保修期內房屋室內漏水

>> 1.保修期內的精裝修房衛生間因防水層損壞漏水:

一般該由開發商負責,若因使用人對自用部位使用不當而造成室內漏水,則需要業主自行修復。

>> 2.保修期內的毛坯房衛生間因防水層損壞漏水:

如果在驗收房屋時業主曾親自對24小時閉水實驗進行確認,由業主負責;

如果業主沒有親自確認,開發商只是有竣工驗收合格證,但開發商能證明業主人為損害的,由業主負責;

不能分清責任的,雙方協調解決,協商不成,申請第三方鑒定,費用由鑒定后的責任方負責。

3

樓上住戶使用不當致使室內漏水

案例

2021年2月,上海法院審理了一起因房屋漏水導致的相鄰損害防免關系糾紛案。當事人雙方系上下樓鄰居,樓上鄰居家中廚房、衛生間漏水導致樓下家中廚房、衛生間相關部位滴水、滲水。

法院認為,房屋的所有權人或使用權人行使對房屋的所有權或使用權時,以不侵犯相鄰方的合法權益為限,樓上房屋漏水導致樓下房屋內財產受損,樓上應承擔相應的賠償責任, 根據雙方一致確認的損失金額,法院判決樓上住戶停止、排除對樓下衛生間漏水,賠償樓下住戶損失1500元。

樓上樓下房屋漏水涉及相鄰權的問題,根據《民法典》相關規定,不動產的相鄰權利人應該按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。

業主可根據致損原因和實際損失對樓上的侵權業主主張損害賠償,或是其他民事責任。

在漏水問題上,開發商不配合、物業公司不配合的情況時有發生。當業主的正當要求無法得到滿足時,業主可以向法院起訴,維護合法權益。

總結卡片

房屋漏水,該找誰負責?

❶ 開發商(保修期內屋頂、外墻漏水)

❷ 樓上住戶(因裝修破壞或操作不當致漏水)

❸ 物業(保修期滿后公有部分漏水)

來源:上海青浦法院

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